Wyobraźmy sobie Annę. Kupiła nowe mieszkanie od dewelopera w Bielsku-Białej. Odbiór był bez uwag. Cieszyła się nowym lokum przez osiem miesięcy. A potem w narożniku salonu pojawiły się pęknięcia. Nie kosmetyczne. Wzdłużne, coraz szersze. Ekspert budowlany, którego zaprosiła na własny koszt, powiedział, że to prawdopodobnie błąd w wypełnieniu dylatacji. Deweloper odpowiedział, że to normalne skurcze termiczne.
Anna ma wady ukryte. I pytanie: co teraz?
Czym jest wada ukryta i kiedy można reklamować
Wada ukryta to taka, która nie była widoczna przy odbiorze robót. Nie można jej było stwierdzić przy normalnym oglądzie bez wiedzy specjalistycznej. Pęknięcia dylatacji, wadliwe izolacje, błędy w instalacjach pod tynkiem, problemy z fundamentem ujawniające się po czasie.
Do umów o roboty budowlane stosuje się przepisy o rękojmi z umowy sprzedaży na podstawie art. 656 § 1 w związku z art. 638 § 2 Kodeksu cywilnego. Termin rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy (art. 568 § 1 KC).
Uprawnienia rękojmiane obejmują żądanie naprawy wad, wymiany elementów, obniżenia ceny albo, w przypadku wady istotnej, odstąpienia od umowy.
Dlaczego sąd jest złym pierwszym krokiem przy wadach ukrytych
Spór o wadę ukrytą przed sądem prawie zawsze wymaga biegłego. Biegły musi zbadać obiekt, ustalić przyczynę wady, ocenić czy leży po stronie wykonawcy czy projektanta, wycenić koszt naprawy. Ten etap zajmuje od kilku miesięcy do ponad roku i kosztuje od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych zaliczki.
Przez cały czas trwania procesu wada nie jest naprawiana, bo każda ingerencja w obiekt może zniszczyć materiał dowodowy. Anna siedzi z pęknięciami w salonie przez dwa do czterech lat.
Co mediacja może zrobić inaczej
Przy stole mediacyjnym może dojść do wspólnego zlecenia ekspertyzy przez niezależnego rzeczoznawcę wybranego przez obie strony. Taki wynik, gdy zamawiają go wspólnie, często kończy spór sam w sobie. Jeśli rzeczoznawca mówi “błąd wykonawczy”, deweloper ma interes w ugodzie. Jeśli mówi “norma techniczna”, Anna wie, czego się spodziewać w sądzie.
Ugoda mediacyjna może zawierać harmonogram naprawy z terminami i warunkami. Sąd wydaje wyrok pieniężny. Mediacja daje konkret: ta ściana będzie naprawiona przez wskazanego wykonawcę do tego dnia, na koszt dewelopera.
Anna skorzystała z mediacji. Po dwóch sesjach i wspólnie zamówionej ekspertyzie deweloper uznał wadę i zobowiązał się do naprawy w ciągu 6 tygodni. Od zgłoszenia do naprawy minęły 3 miesiące.
Co wiedzieć, zanim zgłosisz wadę
Udokumentuj wadę zanim cokolwiek ruszysz. Zdjęcia z datą, filmy, pisemna opinia specjalisty przed interwencją dewelopera.
Zgłoś wadę na piśmie z potwierdzeniem odbioru. Mail z potwierdzeniem przeczytania albo pismo polecone. Ustne zgłoszenie przez telefon nie zostawia śladu.
Zachowaj wszystkie odpowiedzi dewelopera. Każda korespondencja, w której bagatelizuje wadę lub odmawia naprawy, to Twój argument na przyszłość.
Jeśli potrzebujesz się skonsultować to zadzwoń: +48 455 569 231